长沙市个人所购公有住房上市交易试行办法
湖南省长沙市人民政府
长沙市个人所购公有住房上市交易试行办法
长沙市人民政府
为了进一步深化城镇住房制度改革，搞活住房市场，满足城镇居民不断增长的住房需求，根据国家、省有关法律、法规和政策规定，结合我市实际，特制定本办法。
第一条 本办法适用于长沙市行政区域内个人所购公有住房首次进入市场交易。
第二条 本办法所称个人所购公有住房是指个人按房改优惠政策购买的住房（包括购现住公房、集资建房）。
第三条 个人所购住房上市交易实行准入制度。
（一）个人所购公有住房在取得《房屋所有权证》和《土地使用权证》后，可以转让（买卖、交换、赠与）、抵押和出租方式上市交易。在购房时未及时办理《土地使用权证》的应在上市交易时一并办新的《土地使用权证》。
（二）有下列情形之一的暂不上市：
1．未取得所购公有住房完全产权的；
2．以分期付款方式购房而价款尚未付清的；
3．用所购公有住房作抵押，而抵押关系尚未解除的；
4．违纪违规购房未纠正处理的；
5．依法限制产权转移的；
6．校园内不能分割及封闭管理的；
7．市、县（市）政府规定不宜出售、出租的。
（三）个人所购公有住房在机关办公区或企业的生产区内不能明确分隔的，上市交易时应与原售房单位协商，在同等条件下，原售房单位享有优先购买权。
第四条 个人所购公有住房上市交易后，不能再向单位或政府部门申请解决住房，不能再购买、租赁享有政府优惠政策的住房。
第五条 个人所购公有住房转让时，房屋所有权和土地使用权同时转移。
第六条 个人所购公有住房上市交易税费和土地收益的征管办法：
（一）个人所购公有住房转让（买卖、交换、赠与），应按售价的1％缴纳土地收益金。
（二）以出售方式上市交易税费征收：
1．营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、个人所得税按交易价5％的综合征收率统一征收，由卖方缴纳；
2．契税，由买方按交易价的3％缴纳；
3．印花税，由买卖双方按5元缴纳；
4．交易管理费，由买卖双方按交易价的1％缴纳。交易双方应如实申报交易价，如申报价明显低于评估价，由交易管理部门免费进行评估，并按评估价征收有关税费；
5．为促进社会分配公平，防止造成国有资产流失，对出售个人所购公有住房所得收入超过原交纳的购房款和上市交易缴纳的税费5倍以上（含5倍）的增值部分，按20％的比例征收增值调节金。
（三）以交换方式上市应缴纳的税费：
对个人所购公有住房出售后6个月期限内又购进住房的，可视同住房交换。在个人所购公有住房出售时，应先按本办法第六条第二款规定缴纳税费，作为保证金专户储存。新购住房时购进住房支付房款高于或等于原出售住房售价的，保证金可予全额退还；购进住房支付房款低于原售房
售价的，按支付购房款所占原售房售价的比例退还保证金；保证金余额部分转作税费。如6个月内未购进住房则视同出售方式交易，保证金不退，按第六条第二款规定处理。
（四）以出租、抵押、赠与方式上市应缴纳的税费，均按照现行有关法律、法规办理。其中所抵押住房在抵押人到期不能清偿债务，被依法拍卖时应按第六条第一款和第二款规定缴纳税费后，抵押人方可优先受偿。赠与视同出售，按评估价缴纳有关税费。
第七条 个人所购公有住房上市交易的程序。
（一）个人所购公有住房出售、交换、赠与的，应按如下程序办理：
1．向市、县房改办申办上市准入审批手续并提供下列资料：（1）房屋共有人共同签字的上市交易申请书；（2）《个人所购公有住房出售、交换、赠与审批表》；（3）《房屋所有权证》；（4）房屋所有人身份证及户籍证明。
2．凭核准的《审批表》、双方当事人签定的《个人所购公有住房买卖合同》或《个人所购公有住房交换合同》、《赠与公证书》，到房地产交易所个人所购公有住房上市交易专柜，按照本办法规定缴纳税费，办理交易过户手续。
3．购房人在30天内分别到房地产管理部门和国土管理部门领取新的《房屋所有权证》和《土地使用权证》。同时，到市、县房改办办理单位住房基金专户登记手续。
4．个人所购公有住房上市出售后，在规定期限内再购进住房的，凭出售和购入住房专用票据及交易过户凭证，向征收保证金的部门办理申请退还保证金手续。
（二）个人所购公有住房出租的程序：
1．个人所购公有住房出租实行登记备案制度，双方当事人应在租赁合同签订后30日内持房屋所有权证、当事人合法证明和书面租赁合同等有关证件资料，到房屋所在地房地产行政管理部门办理登记备案手续。
2．房地产管理部门对提交的文件和资料进行审查并现场查勘核发《房屋租赁证》。
3．房屋租赁合同变更、解除和终止，当事人应向房屋所在地房地产管理部门登记备案。
4．出租、承租双方当事人应按本办法第六条第四款规定，按时缴纳有关税费。
（三）个人所购公有住房抵押的程序：
1．个人所购公有住房抵押，应先到市、县人民政府在交易市场上设置的个人所购公有住房上市交易专柜申报，填写《个人所购公有住房审批表》。经市、县房改办审核后进行抵押，申报时应提交下列资料：（1）《房屋所有权证》和《土地使用权证》；（2）经房屋共有人共同签字
同意抵押的申请书；（3）借款合同和抵押合同；（4）个人所购公有住房抵押评估报告书；（5）身份证及户籍证明。
2．按现行抵押登记程序办理有关手续。
第八条 个人所购公有住房产权转移后，物业管理工作仍按公有住房售后管理的有关规定执行，其维修基金随房屋产权转移到产权所有人名下。
第九条 个人所购经济适用房（安居房）可直接按现行私房交易办法入市，上市交易的程序按第七条第一款办理。
第十条 各级政府及有关部门要加强对个人所购公有住房上市交易工作的领导、管理和监督。规范个人所购公有住房上市交易行为，严禁私下转让、抵押和出租。对偷漏税款等违法行为要坚决依法查处。
第十一条 本办法由长沙市住房制度改革领导小组办公室负责解释。
第十二条 本办法自一九九八年九月一日起施行。
1998年9月1日
新形势下监狱警察培训的理性思考
重庆市三峡监狱 王俊
内容提要：
在我国监狱工作由安全模式向质量模式推进的前提下，必然要求针对监狱警察的培训也必须朝着专业化和职业化方向发展。而现行的监狱培训模式由于制度本身存在的诸如培训时间短、间隔时间长、教育培训课程内容陈旧、课程统编配置不合理、游击式的培训地点选择等缺陷，严重地阻碍了培训效果的有效发挥，给新形势下的监狱警察培训工作造成了极大的困难。因此本文从紧密结合本土实际并合理借鉴国外先进教育培训经验的情况下，提出了一系列针对现行培训机制的改良措施，以适应新形势下教育培训工作的迫切需要。
主题词：监狱 警察 培训 思考
教育培训是世界各国提高警察队伍素质的普遍做法，旨在通过不同形式针对不同层次警察受众的教育培训，充分提高警察个人和团队的基本素质和业务水平，以充分保证执法质量。随着我国对监狱警察专业化和职业化要求的不断提高以及监狱工作由安全模式向质量模式的转变，必然要求针对监狱警察的教育培训也必须朝着专业化和职业化方向发展。这就要求我们的教育培训必须要转变先前那种游击式、点断式的培训模式，建立一套完整的系统的职业化的监狱警察培训模式，从而培养出一支高素质监狱警察队伍，以适应新形势下监狱工作发展的客观要求。
目前我国监狱警察教育培训的种类主要有：学历教育、岗前培训、晋升（晋职、晋衔）培训、专业培训、更新知识培训以及专题教育培训（如规范执法行为、促进执法公正，大学法大练兵大比武活动以及社会主义法制理念教育活动）等几种教育培训形式。不同的教育培训形式针对不同的受众群体及不同的政工工作需要。在全国的监狱系统中一般由省（市）一级的监狱管理局主管所辖系统的教育培训工作，具体负责教育培训的实施，包括教育培训课程的设置、师资人员的安排、培训地点的选择以及培训考核的实施等工作。个别省（市）的监狱管理局针对教育培训事宜的具体需要成立了教育培训中心，具体负责教育培训的实施。
目前我国在汲取各国监狱警察教育培训经验的基础上，采取的是“逢入必考”、“逢晋必考”的原则，以期通过此种教育培训模式大力提高民警及警队的基本素质和业务水平。教育培训制度实施以来，在提高民警及警队素质方面发挥了一定的积极作用,其教育培训的效果也是明显的,但我们在具体的应用过程当中不难发现其制度本身也有其局限性，在具体的操作过程当中也不可避免地暴露出了一些问题。在这种情况下就要求我们必须改良现有的培训体制，以适应新形势下监狱工作发展的要求。
一、目前的教育培训模式主要存在以下几方面的问题
（一）、培训时间短，间隔时间长，难以达到预期效果。
目前各省（市）监狱系统教育培训的授课人员多为监狱系统的“自家人”，一般是具有丰富授课经验或是在某一领域业绩突出的民警，而由专家型的院校教授授课的课时却相对较少。即便如此，教育培训的方式也主要停留在监狱工作基本理论上，实战警务和情景演练等实践课却相对较少。这样一来，由于教育培训授课队伍的专业程度及组成配置等方面的局限性，造成了学员知识源头获得上的欠缺。再加上培训时间短（此几种培训形式的培训时间多则一月、少则一周），使学员难以有真正意义上的知识获取。由现行的培训体制来看，晋升培训的间隔时间最短也有三年时间，也就是说,学员在前一个培训周期获取的少得可怜的知识更新最快也得在三年之后才有机会再次获得更新。这样一种现状使我们的监狱民警难以自如应对时时更新的工作环境的要求，从而造成业务知识储备严重过期，直接导致工作方式方法上的陈旧。即便如此，个别省（市）监狱主管机关为了尽快缓解由于民警参训而带来的基层警力不足，强行缩短培训时间，使原本窘迫的教育培训效果雪上加霜。
（二）、教育培训课程内容陈旧，课程统编配置不合理
目前针对监狱警察教育培训设置的课程主要是监狱工作基本知识以及其他与监狱工作相关的法律常识，却很少涉及心理学、管理学、信息学、计算机、刑事侦察、处理狱内突发事件演练、谈判技巧以及西方国家监狱管理比较研究等实用性和前瞻性都比较强的学科。如此一来，教育培训成为实际意义上的对固有常识学习式的温习，造成理论及实践思维跳不出旧框框，难以有突破性的发展。从而致使大多数的教育培训都流于形式，参加教育培训的人员难以获得真正意义上的知识更新。往往培训完毕以后，知道的依旧知道，不知道的依旧不知道，往往学的知识用不上，真正想学的却又学不到，还有一些根本就不想学，不过是应付要求罢了，造成了培训资源的极大浪费。
有的监狱系统自主开展的教育活动，如计算机教育培训、心理学教育培训等针对性比较强的培训，其出发点的好的，但由于学科本身独立性太强，造成民警学到的只是知识片段，没有有效地与其他关联学科形成完整的知识链条，难以形成具有完整体系的知识结构，学完反而会造成民警实际应用上的盲目，严重的会造成执法上的偏差。这就要求我们必须制定统一的教学计划，构筑完整的监狱警察知识体系。
（三）、游击式的培训地点选择，弱化了教育培训的连贯性和有效性
由于目前绝大多数的省（市）没有建设专业化的监狱警察教育培训基地，迫使我们的教育培训主管机关往往采取游击式的教育培训地点选择。通常是教育培训任务下来之后临时选择培训地点，一般是选择在稍有规模的系统内监狱或是临时租用驻地武警场地。这种培训地点由于专业功能的差异，从而造成教学环境和教学设备的先天欠缺，致使授课受局限，教学不系统，学员教育培训之余的业余活动匮乏，使学员们感到学习成为任务，业余时间的安排落了俗套，直接影响了教育培训良好效果的发挥。
二、当前国际警察教育培训的发展趋势
纵观英、日、法、德、韩、澳等发达国家和地区，他们都注重在“内功”和实战上做文章，增强警察素质，提升自我保护能力，大的发展方向主要有以下几个方面：
（一）、强化教育培训的系统性、层次性，增强教育培训的针对性
具体的做法有：首先，建立了完善的警察教育体系，与国家教育部门完全脱节，只搞职业教育，不搞学历教育；其次，重视警察的正规化、系统化培训，分层次，针对性强。如英国警察培训分三个层次：初级培训（新警培训），中级培训（晋级培训），高级培训（针对高级指挥人才）。法国警察培训的方式大致分为:警员培训、初级警官培训、中级警官培训、高级警官培训、治安辅助人员培训、行政、技术人员培训以及部分司法人员的培训。再次，充分保证了培训时间。法国警察培训时限：警员培训为期二年,初级警官培训为期一年,中级警官培训为期一年半,高级警官培训为期一年;治安辅助人员、行政、技术人员以及部分司法人员培训一般不低于二个月。理论学习与实践结合得比较紧密,在职培训与在校培训相结合,理论学习、体能技能锻炼和在实战部门实习时间,基本上是各占三分之一,并多次交替进行, 达到相得益彰的目的。
（二）、合理设置培训课程，强化课程配置的动态性
如日本警察的职业教育强调培养警察如何做人，注意加强警察职业伦理道德培养，重视法律素质和警务技能培训。贴近实战的才学方式与课程设置，强调实践才学，注重能力培养，加强体能训练。课程设置与教学方式坚持以适应警务工作的实际需要为原则，并适时调整，突出实用性、针对性、实践性。美、法、德、英、俄，理论教学、实习各占1/2；日、意是理论教学、技能训练、实习各占1/3。美国有些警校实践课时间更长，如射击、驾驶等占70%。意大利宪兵学校每年要进行25万发实弹训练。法国的盘查课一般在校园或公路上模拟进行；由几名学员扮做犯罪嫌疑人开车在道路上行驶，其他学员在教员的指导下，拦截车辆，对嫌疑人进行盘问，对其车辆实施检查，整个教学活动直观、生动、贴近实战。另外，根据不同警种、不同级别、不同对象,培训内容也有所侧重、有所区别。
（三）、教学资源的合理配置和利用，实行开放动态的师资队伍模式
开放动态的师资队伍，教学与实战部门一体化。警校教师与实战部门经常交流，专业教师一般签1-3年的任教合同，然后到警察部门挂职锻炼。法国警察院校的师资有三部分即专任教师、聘任其他大学的教师、在职警官法官检察官等担任的兼职教师。韩国警界教师与警官实行互动，教学与实战人员的轮岗制是本着自愿的原则一年一次，轮岗制带来了学校地位的提升、一线最新实战经验与教训的总结、最新技术技能的操作与应用，其好处显而易见。英国警察院校教师1/3是长期聘任，2/3是来自警察实战部门既有理论知识又有实战经验的高级警官及社会名流。（四）成立专门的教育培训组织，做到人尽其责
法国国家警察总局对警察培训工作非常重视,内政部对这项工作也大力支持。为加强对警察培训工作的领导和管理,提高警察的整体素质,适应形势发展的需要,1997年成立了隶属国家警察总局的警察培训局,负责全法国警察的培训工作。警察培训局设局长和局长助理各一人,下辖教务处、人事财务处、培训处、计划和分析中心以及33所警校（其中30个警校培养巡警，3个培养警官）。培训处为有效加强对在职警察培训工作的指导,还在全法国七个地方设置了人数在20到70人不等的代表处,负责当地警察的在职培训工作。计划和分析中心的主要职责是对警察培训效果进行追踪和分析,提出改进意见。
三、针对存在问题的改良措施
由国际警察培训的发展趋势来看，培训正日趋朝着专业化和实战化方向发展，师资也逐渐实行动态化，当然这都有着雄厚的国家财政和完备的监狱管理硬件设施做保障。我们的财政保障和监狱管理硬件设施和国外监狱相比虽然有一定的差距，但其先进的警察培训经验还是值得借鉴的。笔者认为，结合国外的警察培训经验，我们的培训模式应进行以下几方面的改良。
（一）结合本地实际，着力打造有特色的教育培训基地
在目前的状况下，建设大规模、专业化的监狱警察培训基地尚需时日，但这最终是大势所趋。在目前的过渡时期，我们在合理利用教学资源和尽量减少培训成本的条件下，应当在外向联合上做文章。要进一步建立和完善由中央司法警官学院、省级司法警官学院和各监狱培训机构共同组成的监狱警察教育培训体系和网络，同时省（市）监狱警察培训中心应与当地有师资条件的政法院校进行联姻，借助院校有效的教学资源大力开展教育培训工作，着力把当地政法院校打造成监狱警察的培训基地。这样不仅可以充分整合教学资源，达到有限教学资源的合理利用，而且还可形成院校和监狱的互动互学，实现监狱民警与院校师生知识与经验上的互补，即可查院校实践经验之漏，又可补监狱理论储备之缺，找到理论与实际的最佳切合。除此之外，学员还可利用学校丰富的学习资源来充实自己参训期间的业余生活。因此我们不仅要把这种联合培训机构作为监狱警察职前教育和培养的前沿，而且要作为监狱警察接受和获得终身教育的阵地。
（二）、合理调节培训周期
由于旧有的教育培训模式没有连贯性，时间间隔太长，造成民警知识储备严重过期，难以和知识更新同步。因此我们在改良的同时,应在确保不影响基层警力的条件下，适当延长培训时间及缩短培训间隔时间，必要情况下可实行动态的培训时间调节模式。可以将单次培训时间延长，根据不同的培训形式及课程配置的需要将培训时间延长至两个月甚至更长，同时将培训间隔时间缩短。我们可以在两次晋升培训的间隔期内插入有针对性、分受众群体的专业培训和知识更新培训，并尽量使每名民警每年受训不少于一次。这样才可及时更新民警的知识储备，提高监狱工作效率。同时动态的培训时间调节模式也是必不可少的，我们可以开展灵活多样的培训形式，在基层单位警力紧张时期可采取下基层式的培训形式。这样采取灵活多样的培训形式，合理调节培训周期，不仅充分保障了监狱民警受训的时间，而且切实更新了监狱警察的知识结构层次，充分保障了监狱警察受教育的权益。
（三）改良培训内容，合理设置培训课程，办有监狱特色的教育培训
由于现在监狱的管理已由过去的安全模式向质量模式转化，罪犯改造质量评估体系也正在局部地区的监狱系统开展试点工作。这就要求我们的监狱工作本身必须转换模式，监狱民警必须及时更新知识结构，以适应全新的监狱工作需要。同时要改革建立监狱警察教育培训新体制新内容新方法，大力改善监狱警察教育培训长期以来存在的特色不突出、理论脱节实践的状况。必须统一规划、合理布局，建立完整的监狱警察教育培训体系，教育培训工作也必须进一步优化、完善模式和结构，如办学定位和任务的准确把握，学科专业结构、培养目标、培养规格和培养要求的合理界定，课程体系的整体优化，教育教学环节的调整完善等等。课程设置要考虑其整体性和系统性，强化其实践性和前瞻性，并根据具体的监狱工作需要实行课程的动态调剂，尽量避免片段式的培训课程设置。创新对与监狱工作密切相关的法学、监狱学、警察管理学、社会学、教育学、生产经营管理等专业知识培训，强化心理学、管理学、信息学、计算机、
.刑事侦察、处理狱内突发事件演练、谈判技巧以及西方国家监狱管理比较研究等学科的培训，尤其要强化实战性科目的配置，以此进一步开阔民警视野，拓展民警工作思路，优化知识结构，增强工作能力，使监狱民警实现从“看守型”向“专家型”、“战员型”的转变。
（四）实现教育培训的制度保障
为了将针对监狱民警的教育培训深入贯彻，保证教育培训的严肃性，应当从制度上予以保障，可建立《监狱民警教育培训实施办法》，从源头上切实保障监狱民警受教育的权益，实现监狱警察办教育培训的最大效能。
总之我们的监狱警察培训要走向警察职业培训的模式，走特色警察职业培训之路，通过改良现有的培训体制，使监狱警察教育培训可以更好地实现按需培训，学以致用。(作者:重庆市三峡监狱.王 俊)
