“私募股权基金有望成为房企融资的最佳途径。”2011年9月16日，国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在上海出席2011年“金秋SAIF”地产金融高峰论坛时指出。
随着国家相关政策对于房地产市场的调控，地产开发企业必然要进入一个特殊转型时代，而在转型时代当中，融资模式的转变对今后房地产业的转型会有很大的支撑作用。
新型的房地产金融业态今后将渐成趋势，包括房地产信托、企业债券、房地产股权私募基金（房地产PE）、以及资产证券化，都应该是房地产金融的新型融资渠道。
首先，房地产企业发行企业债，但相关管理规定比较严格。现在在大多数地方和企业可以发行保障性住房债券。其次是房地产PE，房地产私募股权基金除了要按照合伙企业法运作外，没有更多的监管政策。
本文旨在通过法律角度对于PE与地产开发企业合作的法律探讨。
一、简要概述PE
PE是指私募股权基金（Private Equity Fund）简称PE，是向特定人募集资金或者向少于200人的不特定人募集资金，并以股权投资为运作方式，主要投资于非上市企业股权，以对非上市企业注入资金和管理经验，从而推动非上市企业价值增长，最终通过上市、并购、股权置换等方式退出的一种投资组织。
现如今，我国PE尚处于初步发展阶段，相关法律规范并不是十分健全，没有一部系统的法律规范PE，只是在某些法律中涉及了部分的PE内容。主要有：
序号 法规名称 文号 施行/颁布日期
1 《合伙企业法》 主席令第55号 2007.6.1
2 《合伙企业登记管理办法》 国务院令第497号 2007.5.9
3 《中华人民共和国信托法》 主席令第50号 2001.10.1
4 《信托公司管理办法》 银监会令2007年第2号 2007.3.1
5 《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》 银监发【2008】45号 2008.6.25
6 《外商投资创业投资企业管理规定》 外经贸合作部、科技部、国家工商总局、国家税务总局和外汇管理局令【2003】年第2号 2003.3.1
7 《创业投资企业管理暂行办法》 发改委、科技部、财政部、商务部、中国人民银行、国家税务总局、工商总局、银监会、证监会、外汇管理局第39号 2006.3.1
8 《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于创业投资引导基金规范设立与运作指导意见的通知》 国办发【2008】116号 2008.10.18
9 《关于外国投资者并购境内企业的规定》 财税【2008】159号 2008.6.12
从具体的角度来理解PE，主要通过三个方面：
（一） 私募
私募股权基金的私募主要有两层含义：
第一层含义是指，私募股权基金的资金募集形式为私募，即基金只能向特定人募集资金，或者向少于200人的不特定人募集。与私募相对应的概念是公募。在募集的对象、募集信息的传播方式、投资者要求、信息披露义务等方面二者存在较大的区别。
第二层含义是指，私募股权基金的投资对象只能是未上市的股权，被投资企业由于未公开上市发行股票，其募集资金的方式就是非公开募集。
（二） 股权投资
股权投资相对应的概念就是债权投资。股权投资的收益是公司的分红。而相对而言，债权投资的孳息收益仅为若干百分点，相对较少。所以股权投资的收益相对较高。
股权投资高收益的同时，伴随着高风险。首先，股权投资的投资周期较长，且投资于发展期或成长期的企业，而被投资的企业的发展本身就存在很大风险。如果被投资企业在破产的情况下，按照《中华人民共和国破产法》等相关法律的规定，股权投资企业难以分到任何资产。
（三） 基金
仅仅可以成为一种集合投资制度，基金具有固定性、集合性、独立性的特点。
二、房地产开发企业与PE相结合的分析
房地产开发企业与PE合作的模式大致主要可以分为两种。
第一种，PE投资于地产开发企业。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股的增资扩股方式进行。
第二种，PE投资于地产开发企业所开发项目。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股房地产开发企业所设立的项目公司的方式进行。
现如今，对于信托类型的PE来说，为了其发行信托产品宣传的需要，主要与地产开发企业采用第二种合作模式。本文主要详细阐述第二种合作模式。
（一）投资协议的拟定
投资协议是地产开发企业与PE合作的核心。其主要核心内容为以下几个条款：
1、保密条款
由于PE作为股东投资于地产公司，知悉企业内部的相关信息，保密条款的重要性毋庸置疑。
2、优先权条款
优先权条款主要分为：优先分红权、优先清算权、优先认购权、优先购买权。
（1）优先分红权
优先分红权是PE获得投资收益的主要途径之一，是指其优先于地产企业其他股东分红的权利。
其法律依据为公司法第一百六十七条规定：“公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润，有限责任公司依照本法第三十五条的规定分配；股份有限公司按照股东持有的股份比例分配，但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外。”
上述约定表明，原则上股东按照实缴的出资比例分红，但全体股东也可以约定不按照比例而按照其他另行约定的方式分取红利。对于优先权的实现，需要在股东分红的顺序上进行调整。而《公司法》仅规定了可以不按照出资比例来进行分红，未明确是否可以在分红的优先顺序上进行调整。如果按照“法无明文禁止即为许可”的原则，优先权的约定是存在一定的可行性的。
（2）优先清算权
优先清算权是指PE在企业请款或结束业务时，具有的优先于其他普通股东获得分配的权利。
（3）优先认购权
优先认购权是指发行新股时，PE投资者作为股东拥有一期原先的持股比例先于第三方认购的权利。
优先认购权的法律依据是公司法第三十五条之规：“股东按照实缴的出资比例分取红利；公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。 ”
（4）优先购买权
厦门市实施《中华人民共和国教师法》规定
福建省厦门市人民政府
厦门市实施〈中华人民共和国教师法〉规定
（１９９４年１２月３０日 厦门市人民政府令第7号）
第一条 为加强教师队伍建设，维护教师合法权益，促进厦门教育事业发展，根据《中华人民共和国教师法》（以下简称《教师法》），制定本规定。
第二条 各级人民政府应全面实施《教师法》，按照《厦门教育之城规划》的要求，加强教师的思想政治教育和业务培训，改善教师的工作条件和生活条件，保障教师的合法权益，提高教师的社会地位。
第三条 本市的幼儿园、特殊教育机构、普通中小学、成人初等中等教育机构、职业中学、市属大中专院校和成人高校、少年宫、地方教研室、电化教育机构和其他教育机构中专门从事教育教学工作的教师（含民办教师），以及教育教学辅助人员，适用本规定。
第四条 教师应正确行使《教师法》规定的权利，认真履行《教师法》规定的义务。
第五条 本市各级各类学校的教师在本世纪内都应具备《教师法》规定的相应学历层次或通过国家教师资格考试，取得教师资格证书；各级各类学校的校长应达到国家规定的校长任职条件和岗位要求，持有任职证书上岗。
到２０１０年，４０岁以下的本市岛内和集美、杏林两区的小学与初中教师以及部分高中教师应在《教师法》规定具备的学历层次上提高一个学历层次。
教师在职业余培训和进修，通过考试合格者，承认其所达到的学历。
第六条 教师在规定时间内未达到相应学历者，应调至与其学历相符的学校，或者调离教师岗位从事教育教学辅助工作，或者调离教育系统。
不符合所担任教师应具备的相应学历，或者国家教师资格考试不合格，或者其他不具备教育教学能力者，不能调入本市学校。
第七条 师范类毕业生分配到厦门工作，必须从事教育教学工作，任何单位不得截留其从事非教育教学工作。
师范类毕业生擅自不从事教育教学工作的，取消其分配资格，追回教育培训费。
鼓励非师范类大中专毕业生到本市中小学任教。
第八条 各级各类学校全面推行教师聘任制。实行双向选择、优化组合原则，对不适宜担任教师工作的可给予解聘。
教师的聘任应在双方平等协商的基础上，由学校和教师签订书面聘任合同。
学校校长可在上级下达的任职职数和合理的专业结构内自行决定聘任教师职务。
第九条 新教师实行见习期培训制度，未参加见习期培训者不能转正定职。
第十条 教师可在教育系统内合理流动。在本市教育系统服务六年以上的教师，经教育行政部门批准可流动到其他系统。
在本市教育系统服务未满六年，离开教师岗位的，以自动离职论处，追回教育培训费。
第十一条 高等师范专科学校、教育学院、中等师范学校、各级教师进修学校应改革办学体制，提高办学效率和办学质量，承担本市中小学教师的培训任务。政府对这些学校应增加投入，改善其办学条件。
第十二条 举办高师预备班。高师预备班学生在学时享受政府给予的助学金。修业期满未能升入高等师范院校者，送中等师范学校学习一年，成绩合格的，发给中等师范学校毕业文凭，分配到小学任教。
第十三条 鼓励优秀初、高中毕业生报考各级师范院校。市政府对师范类在校生给予适当生活补贴。
设立师范类在校生专项奖励和专业奖学金。
第十四条 各级各类学校的领导和教师，每五年应参加不少于２５０课时的多种形式培训，更新知识，提高领导、教育教学水平。
第十五条 教育行政部门、学校应分别对学校领导、教师的政治思想、道德素质、工作态度、业务水平、工作成绩进行考核。
学校保障教师行使权利、履行义务、完成教育教学任务的情况，应作为对学校领导考核的重要内容。
第十六条 教师考核结果是教师受聘任教、晋升工资、实施奖惩的主要依据。学校有权对教师实行高评低聘或低评高聘。
第十七条 提高教师的工资收入，工资改革后的教师工资收入应高于相当同类型公务员的工资收入的１０％，并根据本市经济发展、财政状况和工资增长水平逐步提高。
第十八条 各级各类学校在职教师的教龄津贴在原国家规定标准基础上提高一倍。
第十九条 教师住房面积，按本市公务员住房面积标准执行。
第二十条 教师购买统建房，按全市统一出售价格的８０％给予优惠；夫妻双方是教师的，其购房价格按全市统一出售价格的７０％给予优惠。
第二十一条 属高级职称或本市紧缺学科需要引进到本市任教的教师，优先解决住房。
第二十二条 农村学校建教师住房，所在的区、县人民政府应优先优惠提供建房用地。
第二十三条 教师自行申请调出（含自动离职、退职、辞职）教育系统，收回教育系统分配的住房。已经购买住房者，应按当年购房价格补付购房的优惠部分及单位的补助部分。
第二十四条 教师凭工作证可优先就诊。教育行政部门每三年组织教师免费体检一次。
大中专院校正、副教授、高级讲师、中小学特级教师、中学高级教师生病住院可住两人间病房。
建立教师疗养活动中心，组织教师进行疗养活动。
第二十五条 教龄（含在校工作时间）男满３０年，女满２５年的教师，符合法定条件退休的，其退休金按在职工资的１００％发给，并根据职称享受每月２０元至３０元的“终身教育荣誉津贴”。
第二十六条 获得从教２５周年、３０周年荣誉证书的教师、免费进公园、博物馆、图书馆、德育基地。
第二十七条 离退休教师在住房、购房、租房、就诊、体检、住院、疗养等方面，享受与在职教师同等待遇。
第二十八条 学校每年评选一批优秀教师和优秀教育工作者。
市教育委员会每逢双年奖励一批单项的先进教师和先进教育工作者。
市人民政府每逢单年奖励一批综合性的优秀教师和优秀教育工作者；每四年评出一批学科带头人，由市人民政府授予荣誉称号，发给津贴。
第二十九条 司法机关和其他执法部门应严格按照有关法律、法规，及时处理侵犯教师和学校合法权益的行为。
第三十条 本规定自颁布之日起施行。
