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建设部


城市新建住宅小区管理办法

1994年3月23日，建设部

第一条 为了加强城市新建住宅小区的管理，提高城市新建住宅小区的整体管理水平，为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，制定本办法。
第二条 本办法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
本办法所称新建住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的新建住宅小区（含居住小区、住宅组团，以下简称住宅小区）。
本办法所称住宅小区管理（以下简称小区管理），是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。
第三条 房地产行政主管理部门负责小区管理的归口管理工作；市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督与指导。
第四条 住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。
第五条 房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。
住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。
第六条 住宅小区应当成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。
管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。
第七条 管委会的权利：
（一）制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利；
（二）决定选聘或续聘物业管理公司；
（三）审议物业管理公司制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施；
（四）检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。
管委会的义务：
（一）根据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督；
（二）协助物业管理公司落实各项管理工作；
（三）接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督；
（四）接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
第八条 物业管理公司的权利：
（一）物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；
（二）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；
（三）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；
（四）有权制止违反规章制度的行为；
（五）有权要求管委会协助管理；
（六）有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；
（七）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。
物业管理公司的义务：
（一）履行物业管理合同，依法经营；
（二）接受管委会和住宅小区内居民的监督；
（三）重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可；
（四）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
物业管理公司需向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后，方可开业。
第九条 物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。
第十条 物业管理合同应当明确：
（一）管理项目；
（二）管理内容；
（三）管理费用；
（四）双方权利和义务；
（五）合同期限；
（六）违约责任；
（七）其他。
第十一条 物业管理合同和小区管理办法，应报房地产行政主管部门备案。
第十二条 房地产开发企业在办理售房手续时，应在买卖合同中对房地产产权人有承诺遵守小区管理办法的约定。房地产产权人与使用人分离时，应在租赁合同中对使用人有承诺遵守小区管理办法的约定。
第十三条 住宅小区内的房地产产权人和使用人，应当遵守小区管理办法，按规定交纳管理费用，不得妨碍、阻挠管理人员履行职责，并有权参与监督住宅小区的管理。
第十四条 房地产产权人和使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失；
（一）擅自改变小区内土地用途的；
（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的；
（三）私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民的；
（四）不照章交纳各种费用的。
第十五条 物业管理公司违反本办法规定，有下列行为之一的，房地产产权人和使用人有权投诉；管委会有权制止，并要求其限期改正；房地产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可处以罚款：
（一）房屋及公用设施、设备修缮不及时的；
（二）管理制度不健全，管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
（四）私搭乱建，改变房地产和公用设施用途的；
（五）不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。
第十六条 本办法生效前，未按本办法实施管理的住宅小区可参照本办法执行。
第十七条 各省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可根据本办法制定实施细则。
第十八条 本办法由建设部负责解释。
第十九条 本办法自一九九四年四月一日起施行。


国家环境保护总局 国家发展和改革委员会


国家环境保护总局

国家发展和改革委员会 文件

环发[2005]13号

　

关于加强水电建设环境保护工作的通知



各省、自治区、直辖市、新疆生产建设兵团环境保护局（厅）、发展改革委：

水能是我国重要的能源资源。建国以来，特别是改革开发以来，在国家优先发展水电方针的指引下，我国水电建设取得了很大的成绩，在有效解决电力供应问题的同时，有力地促进了经济和社会的发展。但在近年来水电工程的大规模的建设中发现存在一些问题，一些项目未落实环境保护措施，就开始大规模的施工活动，造成不同程度的水土流失；一些电站由于设计和运行管理方面的原因，造成了下游局部河段的脱水、干涸或水流波动过大等变化，对上下游水生生态及经济生活造成了水利影响。为了适应投资体制改革的需要，进一步加强水电建设的环境保护工作，促进水电建设的健康发展，现通知如下：

一、高度重视水电开发规划的环境影响评价工作。要按照《环境影响评价法》的有关规定，认真做好河流水电开发规划的环境影响评价工作，对规划实施后可能造成的环境影响进行认真分析、预测和评价，提出预防或者减轻不良影响的对策和措施，并以此指导河流开发规划方案的选定的实施。未进行环境影响评价工作的河流水电开发规划，审批机关不得予以审批。

二、加强水电建设项目的环境保护工作。水电建设要按照《环境影响评价法》、《建设项目环境保护条例》的有关规定，严格执行环境影响评价制度，认真做好水电建设的环境影响评价和环境保护设计，特别要落实好低温水、鱼类保护、陆生珍稀动植物保护、施工期水土保持和移发安置等环境保护措施，最大限度地减小水电对生态环境的不利影响。

考虑到水电工程位置偏远，“三通一平”等工程施工前期设备工作时间长、任务重，为了缩短水电工程建设工期，促进水电效益尽早发挥，在工程环境影响报告书批准之前，可先编制“三通一平”等工程的环境影响报告书（表），经当地环境保护行政主管部门批准后，开发必要的“三通一平”等工程施工前期准备工作，但不得进行大坝、厂房等主体工程的施工。

三、优化水电站的运行管理，减轻对水环境和水生生态的影响。要根据用电、用水和生态环境等方面的要求，研究制定电站优化运行方式，最大限度地减轻对水环境的影响。对于引水式等水电开发方式，应避免电站运行造成局部河段脱水，落实泄水建筑物建设和运行，确保下泄一定的生态流量。要根据当地生产、生活、生态以及景观需水的要求，统筹考虑经济、社会和环境效益确定生态流量。对于下游有航运要求的大江大河，水电站运行要满足航运流量的要求；运行期间要确保鱼类等水生生物保护设施正常运行。

各省、自治区、直辖市、新疆生产建设兵团环境保护局（厅）、发展改革委、各有关部门和单位，要认真做好水电开发规划、建设、运行和管理工作，确保水电建设环境保护工作落实到位，确保工程经济效益、社会效益的有效发挥，促进水电建设的健康发展以及经济、社会和环境的可持续发展。

二○○五年一月二十日