汕头市基本农田保护区管理规定
广东省汕头市人民政府
汕头市人民政府印发《汕头市基本农田保护区管理规定》的通知
汕府[1994]158号
各市、区、县人民政府，市府直属各单位：
现将《汕头市基本农田保护区管理规定》印发给你们，请认真贯彻执行。
汕头市人民政府
一九九四年十月二十日
汕头市基本农田保护区管理规定
第一条 为落实保护耕地的基本国策，切实保护基本农田、巩固农业基础，保持国民经济的稳定、协调发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农业法》及《广东省基本农田保护区管理条例》等法律、法规的规定，结合我市实际，制定本规定。
第二条 本规定所称基本农田，是指保障本市国民经济稳定发展和人民生活基本需求的农业用地。
本规定所称基本农田保护区，是指在基本农田中划为特殊保护的区域。
第三条 市、县(含县级市，下同)、区农业行政主管部门是同级人民政府管理基本农田保护区工作的部门，负责基本农田保护区的建设工作，协同国土管理部门进行基本农田保护区的规划和保护工作。农业行政主管部门和国土管理部门按照各自职责，负责本规定的实施。
各级建设、计划、规划、财政部门应按各自的职能协同做好基本农田保护区管理工作。
镇人民政府负责本辖区内基本农田保护区的保护监督和管理。
第四条 各级人民政府应将基本农田保护区的规划纳入土地利用总体规划，统筹安排，加强保护。
第五条 下列基本农田应当划为保护区：
(一)市和县(区)人民政府批准建立的粮、糖、油和当地名、特、优、稀、新等创汇农业生产基地以及其他需要特殊保护的农产品生产基地；
(二)旱涝保收的中产、高产、稳产农田和鱼池；
(三)城市、工矿区的基本菜地；
(四)农业、教育、科研机构所必需的科研试验和良种繁育场所。
第六条 全市基本农田保护区总体规划由市人民政府编制，提交市人民代表大会常务委员会审议通过后下达执行。
各县(区)人民政府，应根据上一级人民政府下达的面积指标和要求，编制本行政区域基本农田保护区的具体方案，报市人民政府审核，并提交市人民代表大会或其常务委员会审议通过后组织实施。
第七条 基本农田保护区的划区定界工作，从自然村做起，逐级累报。自然村划定基本农田保护区应与上级下达的任务相衔接，并经村民大会或村民代表大会讨论通过。
基本农田保护区划定后，应设立标志，进行登记造册和标图，并建立健全资料档案。
基本农田保护区划定工作完成并经上一级人民政府检查验收后公布。
第八条 任何单位和个人不得擅自改动已划定的基本农田保护区。确需调整的，应向市国土管理部门提出申请，经市农业行政主管部门签署意见，由市人民政府审核后，提交市人民代表大会或常务委员会审议通过。
第九条 严格控制征用、使用基本农田保护区的农田搞非农建设。各项非农建设项目，应避开基本农田保护区。确需征用基本农田的，应依照第八条规定经过调整后，按征地审批权限和程序办理。
第十条 在基本农田保护区内，禁止取土、挖沙、采矿、建砖瓦窑、建坟墓(场)；禁止弃耕、丢荒农田和破坏地力；禁止向基本农田保护区排放废水、废物、废气。
第十一条 对已弃耕、丢荒的农田，当地人民政府及有关部门应做好承包户的思想教育，劝其复耕；对原承包户移居境外和农转非全户迁出及失去劳动能力，其承包田块，应鼓励其他农民转包或重新发包，并做好合同转签手续；对已征未用的耕地，应让农户续耕。
第十二条 经批准征用或调整基本农田保护区的土地用于非农建设的，土地补偿费按我市现行规定的土地补偿费标准增加三倍标准计算；并按实际用地面积每平方米20元缴纳基本农田建设基金。属国家兴办的水利、交通、公共福利事业项目的，经省人民政府批准，可适当减缴基本农田建设基金。
第十三条 各级人民政府在有偿出让基本农田保护区的土地使用权收入财政留成部分中，划出40％并入基本农田建设基金使用。
第十四条 基本农田建设基金实行省、市、县(区)三级分管，由国土管理部门代收，财政部门专帐单列管理。资金的使用，由各级农业行政主管部门会同国土、水利等有关部门提出方案，经同级人民政府批准后专项用于基本农田保护区的各级设施维护建设和开荒造地、围垦造田，并接受财政部门的监督。
第十五条 兴办建设项目，凡损害原有的农田水利及其他设施的，应将这些设施的复修列入配套工程，用地审批机关方能批准。
用地单位对基本农田保护区内受损害的农田水利及其他设施未予复修，受害单位有权要求限期复修和赔偿因受损害所造成的实际损失。
第十六条 各级农业行政主管部门要认真搞好基本农田保护区的建设，建立地力补偿制度，采取生物性措施和工程治理相结合办法，实行山、水、田、林、路综合治理，增加和完善农田基础设施，提高抗灾能力，实现基本农田高产稳产。
第十七条 凡在基本农田保护区内从事农业生产经营的单位和个人，都要承担农田建设和保养任务，保持和培育地力。
第十八条 各级人民政府应把基本农田保护区的管理工作列入任期目标责任制，认真贯彻实施；每年应向同级人民代表大会常务委员会及上一级人民政府报告基本农田保护区的建设和管理情况。
第十九条 各县(区)及镇人民政府，要加强对农民进行自觉保护好基本农田保护区标志的教育，组织干部和有关人员，进行巡查和监护。对损坏标志牌和界桩的行为，应给予批评教育，并责令其进行经济赔偿。
第二十条 对在基本农田保护区管理工作中成绩显著的单位和个人，由各级人民政府予以表彰和奖励。
第二十一条 任何单位和个人均有权监督、检举、控告违反农田保护法律、法规的行为。对违反基本农田保护管理规定，乱占滥用农田保护区土地搞非农建设的行为，当地农村集体经济组织有权抵制。
第二十二条 违反本规定，在基本农田保护区内搞非农建设的，由国土管理部门责令其限期拆除，恢复耕种条件，并按国家和省土地管理法规的有关规定处理，应并处罚款的，按实际占用面积每平方米罚30元至50元。
第二十三条 违反本规定第十条，在基本农田保护区内取土、挖沙、采矿、建砖瓦窑、建坟墓场的，除按国家和省土地管理的法律法规处理外，并处实际占地面积每平方米10元罚款；排放污染物质致使基本农田保护区遭受污染，并造成实际经济损失的，依照《中华人民共和国环境保护法》有关规定处理。
第二十四条 违反本规定，单位主管人员和直接责任者是国家工作人员的，由基本农田保护区管理部门会同监察部门，建议其所在单位或上级主管部门给予行政处分；触犯刑律的，依法追究刑事责任。
第二十五条 各县人民政府可依照本规定，结合当地实际，制定具体实施办法。
第二十六条 本规定自颁布之日起施行。
房地产抵押权效力的探讨
袁中强
【案情简介】
1997年3月7日，中国农业银行武汉市分行A办事处与武汉B药业有限公司签订了一份武农银承兑协字97年第040011号《银行承兑协议书》。其内容为：收款人：武汉某链条标牌厂第一门市部；付款人为B药业有限公司，汇款金额为400万元，其中协议第二条约定申请人以武汉C制革厂自有房地产作为本协议载明承兑的担保，同日A办事处提供填充格式的合同文本由C制革厂与A办事处签订了武农银抵合字97年第040011号《抵押合同》一份，C制革厂抵押物的价值经有权部门评估为699万元整，抵押担保的范围包括承兑申请人根据主合同向抵押权人申请承兑400万元票款本金及其利息，违约金和实现抵押权的费用。抵押担保的期限为自设定抵押之日起至担保范围的全部本息清偿完毕止。当月12日A办事处和C制革厂分别在权利物资清单上签字加盖印章。C制革厂持相关文件到房地产管理部门办理了房屋岸房他97字第026号他项权证，之后交给A办事处。但A办事处没有按武农银承兑协字97年第040011号合同约定向承兑申请人开具承兑汇票。
1997年4月18日A办事处与B药业有限公司签订了一份武农银承兑协字97年第040021号协议，C制革厂又与A办事处签订武农银抵合字97年第040021号抵押合同，但该合同中无任何具体抵押物内容，也没有进行抵押登记。同日B药业有限公司与A办事处签订了一份价值为160万元的质押合同。1997年4月25日 A办事处依据武农银承兑协字97年第040021号协议，向承兑申请人的收款人开出了400万元承兑汇票。
由于B药业有限公司没有依约定全额偿还A办事处兑付的400万元。1999年10月12日，A办事处根据武农银承兑协字第040021号协议的约定向B药业有限公司和C制革厂发催收通知，要求B药业有限公司和C制革厂抓紧还所欠银行为其垫付的资金，本息合计299.6万元没能实现的债权。依据相关金融政策与措施将其债权剥离转让给中国长城资产管理公司D办事处。
2002年8月，C制革厂以1997年3月7日B药业有限公司与A办事处所签的武农银承兑协字97年第040011号协议没有生效，也没有实际履行其债权不成立，因而其抵押担保也不成立为由，将D办事处告上法庭，请求将岸房他97字第026房屋他项权证予以注销。
在审理过程中，原、被告对04001号抵押合同及岸房他97字第026号房屋他项权证以及该协议未履行的真实性均无异议。但对040011号抵押合同的效力产生了重大的分歧。原告主张既然040011号合同没有履行，担保没有担保债权，抵押无效应当撤销，040021号抵押合同没有抵押物，没有设定抵押。被告主张两份抵押合同都是有效的，040011号抵押合同是040021号合同的前置程序，依银行惯例要先办理好房屋抵押的他项权证之后才能开出承兑汇票款。
法院认为：1997年3月7日，原告（C制革厂）与A办事处为武农银承兑协字第040011号协议所签订的武农银抵合字97第040011号抵押合同，是双方的真实意思表示，并依法办理抵押登记，领取了房屋他项权证，抵押合法有效。但由于武农银承兑协字97年第040011号协议作为主合同根本没有履行且已超过履行期限，作为主合同的武农银抵合字97年第040011号抵押合同的担保责任也就随之消灭，遂判决准予其请求。
【案例分析】
本案争议的焦点是房地产抵押权的法律效力，他项权证的法律地位如何界定。
一、房地产抵押
在我国房地产的抵押由《中华人民共和国担保法》作出相关规定：《担保法》第三十三条，抵押是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，第三十六条；以依法取得的国有土地上的房屋抵押的该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。这是我国法律对单独以房屋或土地使用权抵押的行为采取的“房随地走”和“地随房走”的双向原则，也是因为土地使用权和房屋所有权之间存在着依附关系习惯上称谓“房屋抵押”即包括土地使用权和房屋所有权的抵押。
二、抵押登记
1、抵押合同的签订
首先抵押合同的形式依《担保法》第三十八条之规定：抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
其次抵押合同的内容也由该法第三十九条作了明确的规定，抵押合同应当包括以下内容：
（一） 被担保的主债权种类、数额。
（二） 债务人履行债务的期限。
（三） 抵押物的名称、数量、质量状况所在地、所有权权属或
者使用权权属。
（四） 抵押担保的范围。
（五） 当事人认为需要约定其他事项。
笔者认为上述四项必须具备的要件是抵押合同的重要内容缺一不可，即使不完全具备可以补正，这里可以补正同样是必须的，其第五项是备用性的、选择性的即双方当事人共同认可的。
2、抵押合同的效力
抵押合同经双方签字后，即对双方具有约束力，对于不动产、特定物的生效条件是经登记才能生效。《担保法》第四十一条，当事人以本法第四十二规定的财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效，第四十二条列举了必须登记的抵押物及登记部门。办理抵押物登记的部门如下：
（一） 以无地上定作物的土地使用权抵押的，为核发土地使用
权证书的土地管理部门。
（二） 以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押
的，为县级以上地方人民政府规定的部门。
（三） 以林木抵押的，为县级以上林木主管部门。
（四） 以航空器、船舶、车辆抵押的为运输工具的登记部门。
（五） 以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
凡是以房地产作为抵押物是必须进行登记的，不登记的抵押合同是没有法律效力的。但我之理解抵押合同只要双方一签字即对双方具有约束力，登记行为是我国对不动产、特定物设定的一种公示制度。抵押登记也是这种公示制度延伸，它的目的与在于保护第三人的合法权益。
关于抵押权登记最高人民法院对此作了解释。
