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榆林市人民政府办公室关于印发榆林市房地产市场监管办法的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 17:45:04  浏览:9960   来源:法律资料网
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榆林市人民政府办公室关于印发榆林市房地产市场监管办法的通知

陕西省榆林市人民政府办公室


榆林市人民政府办公室关于印发榆林市房地产市场监管办法的通知



各县区人民政府,市政府各工作部门、各直属机构:

《榆林市房地产市场监管办法》已经2011年6月22日市政府第5次常务会议研究通过,现印发给你们,请遵照执行。


榆林市人民政府办公室

二○一一年七月十二日


榆林市房地产市场监管办法


第一条 为了加强房地产市场监管,规范房地产市场秩序,维护房地产权利人的合法权益,根据《陕西省城市房地产市场管理条例》等有关规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本行政区域内房地产开发经营及市场监管适用本办法。

第三条 市、县区住建部门是房地产市场监管行政主管部门,负责本行政区域内房地产市场的监督管理工作。市、县区发改、国土、规划、物价、综合执法、税务、金融、工商等部门按照职权划分做好有关房地产市场监督管理有关工作。

第四条 房地产开发项目建审程序

(一)房地产开发企业应当取得用于商品房开发的国有土地使用权证书。

(二)建立《房地产开发项目手册》。

房地产开发企业持国有土地使用权证书、用地规划许可证等审批手续原件到住建部门备案,领取《房地产开发项目手册》。《房地产开发项目手册》应当记录项目实施过程中的主要事项。

(三)办理《房地产开发建设条件意见书》

房地产开发企业持用地规划许可证到当地住建部门申请办理《房地产开发建设条件意见书》,绿化方案审查意见书,到当地发改委进行项目备案。到当地规划部门办理开发项目建设工程规划许可证、施工许可证。房地产开发企业在取得项目建设施工许可证后,方可开工建设。

(四)商品房销售

房地产开发企业在取得国有土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后且工程建设投资达到总投资的25%以上方可申办商品房预售许可证,同时在物价部门进行价格备案。房地产开发企业在取得预售许可证后,进行商品房预售。

房地产开发企业在项目已通过竣工验收,具备交付条件,需要现售的,应当在现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明材料报送住建部门备案,同时在物价部门进行价格备案。

(五)商品房合同备案

房地产开发企业在与购房者签订合同后30日内,到住建部门办理合同备案手续。

(六)开发项目验收

房地产开发企业在项目通过规划、消防、环保等单项验收和工程竣工验收合格后,住建部门应当对项目进行物业管理用房等公共设施验收。

(七)商品房交付使用

房地产开发企业在有关部门对项目进行验收合格备案后,交付业主使用,并给业主发放《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。在房屋交付使用之日起90日内,房地产开发企业办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

第五条 土地供应

(一)国土部门要强化保障性住房和普通商品住房年度用地计划管理,优化住房用地供应结构。在年度计划中,单列保障性住房用地,明确供地规模、供地时序等内容,确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地规模。

(二)在普通商品房用地出让时,在限户型、限容积率、限销售均价的前提下,由具有房地产开发资质的企业竞拍地价,抑制居住用地出让价格非理性上涨。

(三)根据土地市场情况,合理安排土地供应上市节奏。

(四)按照法律法规处置闲置土地,查处非法转让土地使用权的行为,对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款),不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

第六条 项目审批

发改、规划等部门对新建房地产项目要严格审查。新开工项目必须采用低碳、环保、节能的新材料、新技术、新工艺,应当符合普通商品房套型结构比例,有完善的公共服务设施。对不符合建筑节能强制性标准的,发改部门不得对项目进行备案批复,规划部门不得核发建设工程规划许可证。

第七条 商品房销售

(一)严格商品房预售许可管理。

房地产开发企业应当严格按照商品房预售方案进行预售。未取得预售许可不得预售,不得以认购、预订、排号、发放贵宾卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。违规预售的,住建部门依法进行查处。

(二)严格商品房预售价格监管。

房地产开发企业申办预售许可时必须在预售方案中据实按套报送预售价格,并按套明码标价、“一房一价”、公开销售。对商品房实际成交价格高于报送价格的,关闭商品房买卖合同网上签约系统,不予合同备案。住建、物价部门要依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。

(三)加强中介机构的管理。房地产中介代理销售公司在取得工商营业执照后应当及时到住建部门进行登记备案,严格执行商品房销售的有关规定;房地产评估公司应在房产抵押、资产认定、房产交易等价格评估中,本着公开、公平、公正的原则,科学、合理、诚信地进行价格评估。金融等有关部门、单位在涉及房地产评估业务中,不得违反有关规定,擅自指定评估公司。

(四)严格商品房交易行为监管。

对有房不售、签订虚假商品房买卖合同以及取得预售许可后未在10日内将全部可售房源一次性公开销售的,采取暂停预售、关闭商品房买卖合同网上签约系统。税务部门应当依法对房地产开发企业偷漏税行为进行查处。住房、物价部门对定价过高、涨幅过快开发项目的企业进行约谈。工商部门应当依法查处虚假广告行为,商业银行加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理,对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,不得发放新开发项目贷款。房地产交易和产权登记部门对开发项目未取得商品房预售许可证和未进行现房销售备案的,不得办理初始登记;未取得项目相关验收合格备案的,不得办理交易及产权登记手续。

住建部门应当建立个人住房和房地产市场信息网络系统,实现信息资源共享,共同监管。

第八条 违规建设项目监管

对未取得相关前置手续而擅自开工建设的、对在集体土地进行变相商品房开发建设的、对批少建多、擅自改变容积率和建筑密度的、对没有采用建筑节能新材料、新工艺的项目,有关监管部门要依照相关法律法规予以查处。

第九条 加强房地产开发企业日常监管

住建部门要加强对房地产开发企业日常监督检查,及时准确掌握房地产开发企业项目建设进展、销售经营等情况。定期召集相关监管部门座谈磋商,互通信息,协作配合,形成监管合力。

第十条 法律责任

(一)监管部门及其工作人员在房地产市场监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权或者有其他违法违规行为的,依法追究责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关。

(二)房地产开发企业有违规建设行为,依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等相关规定处理。

(三)房地产开发企业或者房地产代理销售公司有违规销售行为的,依照《商品房销售管理办法》有关规定处理。

第十二条 本办法从2011年 8月12日起施行。有效期从2011年8月12日起至2016年 8月 12日止。








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浅论人工生殖管理的法律调控原则

法律科学 发表时间:199601
作者:陈小君/曹诗权

人工生殖技术由科学实验走向临床应用,成千上万的人工生殖人口来到人世,这不仅涉及到社会伦理关系,更衍生出一系列有关行政法、亲属法等诸领域的边缘性法律问题。对此,世界上许多发达国家已开展了较深入的研析和立法探索。我国则只是消极被动地规定暂停该技术的使用,在立法上呈严重滞后状态。但实际上,无论是理论还是实践,都迫切需要我们以积极的态度,去寻求如何合理使用的正确导向和法律调控原则。

一、人类生育的新发展及其现实问题

人类在自然选择和社会进化的漫长历史长河中,曾实现了生育方式的两次大飞跃。第一次是从猿类的动物界,进化到人类的原始社会,群体性两性关系和母系血统孕育了有关性和生殖的社会禁忌与习惯,生育链条中萌发了某些社会机制,人类走出摆脱纯动物生育方式的第一步。第二次是人类社会由蒙昧、野蛮状态走进文明时代,个体婚姻家庭取代原始的群婚,人类的两性关系及生育繁衍与婚姻家庭不可割裂地联系在一起,形成了一个生育上的社会关系系统。


两次飞跃,带来了人类量的增多和质的提高,使人类超脱动物界愈来愈远。但是,用科学的目光来审视,历史的飞跃是局限的、不彻底的,原因在于它从根本上仍保留着生殖能力、生殖过程、生殖关系的多重自然属性,是一种单一的自然生殖系统工程,没有直接的人工技术力量的参与,任何社会控制和补救措施都难以介入。


历史进入20世纪,尤其是二次世界大战以后,科学技术突破了一个又一个禁域,并大踏步地迈进了人类生殖这一盲区,划时代的人工生殖技术开始从根本意义上改变着人类的自然生育方式,“人工授精”、“试管婴儿”、“代理母亲”三种类型16种操作组合形式已取得多例临床应用实效和触类旁通的广阔推行前景。它们既是一类技术手段,又是一种新的生殖方式。在其意义上,我们不能否认,人工生殖技术既具有科学史上的空前创新价值,更有其多方面的积极的社会价值。但是,新的生育方式和技术也带来了诸多法律问题,具体表现在以下几个方面:

(一)“父母”角色多元化,引发户政管理对亲子身份认定的现实矛盾

人类从只知其母、不知其父的群婚时代,过渡到个体婚制,双重亲子关系明晰化,社会确立了亲子身份认定的自然命题和推导原则。其中公认的有三条:第一,一个人生来在自然血缘上只有一父一母,非有法律拟制之特别,父母子女关系自然形成,权利义务终身相随;第二,基于供卵、受孕、妊娠、分娩集于母体,不可分离,母亲身份根据出生事实确定,罗马法为此设立了一条古老法则:“谁分娩谁为母”;第三,基于法律上生育与性、性与婚姻不可分离,父的身份根据与母的婚姻关系确定,拿破仑法典以此为前提规定子女于婚姻关系中孕育者,夫即取得父的资格。此三条原理客观地反映了自然生殖的亲子规律,也是我国现行婚姻法和户政管理确认亲子关系的自然基础。但是,人工生殖的适用,打破了这些自然法则,使目前的亲子身份和户政管理无所适从。


1.婚生子女与非婚生子女如何认定?非有明确反证,凡夫妻于合法婚姻关系内所生子女,均为婚生子女,乃各国亲属法和户政登记的通例。然而,如采用人工生殖,由夫妻之外第三人供精、供卵或代孕、代生,可以各种形式孕育出非夫妻精卵同质的子女,受精、孕育的主体和空间超越于夫妻关系之外,由此所生子女是婚生还是非婚生,在户政管理中能否直接登记或登记于谁的名下,颇难定夺。虽然我国法律明文规定非婚生子女与婚生子女享有同等的权利,不得歧视,但应由哪个父母来保证子女权益的实现,则直接涉及下面这个问题。


2.社会父母与生物父母的多元冲突。人工生殖使得第三供精人、第三供卵人、代生母亲、胚胎代育者、实验室、操作医师等介入生殖过程,婚姻、两性结合、供精、供卵、受孕、妊娠、分娩及抚育的一体化生殖系统被分解割裂,结果产生代生母亲与养育母亲、供卵母亲与孕体母亲、生物父亲(基于遗传)与社会父亲(基于抚育)、有婚姻的父母与无婚姻的父母等多重角色并存,生育上的单向联系变成了多重复合关系,多元代替了传统的一元。在这种多角色并存中,难免发生不要子女的消极冲突和争要子女的积极冲突以及子女成年后要求变更父母的矛盾。对此,亲属法和户政登记管理中应如何规范必须予以明确,否则,将使此类亲子身份及其权利义务处于动荡游移之中。

(二)亲属关系超时空,婚姻登记管理对近亲婚配疏漏难控

在传统法律意义上,亲属是因婚姻、血缘和收养而形成的一定成员间的社会关系,具有稳定的不可移转的时空界域。在自然生殖下,法律根据亲等亲系等自然联结机制很容易把握亲属范围及其血缘系统,从而确立一整套科学合理的亲属制度。但人工生殖却在有意无意中改变了亲属的血缘纽带,使传统亲属制度难于接纳。据传媒介绍,前苏联一女科学家用公元900
多年战死在西伯利亚的维系战士的精子(由于该处一向地冻天寒,所以尸体保存完好)作人工授精孕育出一个健康的男婴;南非有一名妇女借助技术手段为自己的亲生女儿充当“代理母亲”,结果替女儿生育出一个男孩。这两例的技术性推广,不仅提出了处于人工冷藏术控制下的精、卵元体及其胚胎是主体还是客体、是个人财富还是社会资源的论题,而且使人类个体乃至群体的血缘亲属关系不再受到特定时间、空间和辈份、年龄的限制。由此不可避免地形成近于混乱的扑朔迷离的亲属血缘关系,既使有关亲等、亲系和亲属范围、辈份、称谓、效力等现行亲属制度的基础性规则感到局促,又将近亲婚配置于两难的尴尬境地:


一是婚姻登记管理中对近亲婚配的禁限有无必要。“同性为婚,其生不繁”,这一千古法则从原始社会的自然选择转化到我们的现行婚姻管理中,是禁止一定范围的有血缘关系的亲属结婚。此条管理规则除了反映一定的社会伦理要求之外,其根本而直接的价值意义是保证婚育人口的质量,避免近亲基因的遗传,实现自然优生。显然,这一婚姻价值在人工生殖的操作下已失去原始意义。


二是近亲婚配难于禁防。自然生殖下,人的血缘关系单一明确,管理上亦能清楚地把握和控制。但人工生殖下,供精、供卵的多角色化和秘密化,所谓“超人精卵”的社会效应,“精卵库”的普遍设立,少数“供体”的多次采集,结果不仅是少数供体在同期或不同期内有多个身份不明的后代,而且由此出生的人并不明确彼此乃至自己的血缘系统。这些带有共同遗传基因者在现今社会人际中相遇随机性大,如发展到结婚及生育子女,则必然带来近亲生殖的社会危害,影响人口优生。

(三)生育与婚姻分离,计划生育管理受到冲击,表现在:

其一:通过婚姻家庭的生育机制,达到提高人口素质,控制人口增长的目标,是计划生育微观管理的重要内容。但人工生殖的应用,将生殖的一系列活动带到婚姻家庭之外,生养后代可不再与婚姻家庭联在一起,如果计划生育管理没有严格要求,任何成年人,包括已婚夫妻、单身男女、鳏夫寡妇、同性恋者,甚至精神病和遗传病患者都可以通过人工生殖养育后代。由此,不仅在法律上似乎再难于确保和限定婚姻家庭与人口生产的必然联系及价值意义,而且使计划生育管理在一定程度上丧失了婚姻家庭这一施控阵地。

其二:计划生育实行严格的生育指标管理,而该指标以婚姻或夫妻关系为依据,那么,在人工生殖子女的多元父母角色中,该指标应定之于谁,颇难解决。
其三:传统生育观念与新的技术手段的契合,可能引发利用人工生殖进行不正当的性别选择,影响性别平衡,破坏人口自然结构。
(四)技术操作的失误与失控,使医疗卫生行政管理面临新问题

任何尖端技术都难免发生失误和疏漏,人工生殖作为一种技术手段,亦不例外。此类失误,往往会引起一系列矛盾。例如,在人工授精或胚胎培育时,错用供体的精、卵而生育出子女,不仅造成血缘混乱,查寻不明,而且当事人发现后,发生争执,抛弃孩子,于社会和无辜孩子不利;在代孕胚胎或代生母亲中,因各种原因损灭元体精、卵而生育出孕者自己的子女,亦会在委托者和代生者之间发生一系列矛盾;医疗单位手术中发生技术故障、或医师人员操作过错,给当事人造成人身、财产和精神上损害,亦会发生赔偿和补救的法律问题等等。此外,利益机制和不良生育观念向人工生殖的渗透,加上技术的非隐秘性,各种医疗单位、私人诊所、“江湖医生”等都来开展人工生殖业务,可能使该技术手段被扭曲和泛滥,导致商业化和营利化取向,并滋生其他各种社会问题。对此类副作用,医疗卫生行政管理不能低估和等闲。

二、人工生殖合理使用的法律调控原则

关于改进秋季农副产品购销资金供应与管理的通知

中国人民银行等


中国人民银行、中国农业发展银行、中国农业银行关于改进秋季农副产品购销资金供应与管理的通知
中国人民银行等


银发[1997]428号


中国人民银行、中国农业发展银行、中国农业银行各省、自治区、直辖市分行,深圳经济特区分行:
国务院办公厅近日发出《关于做好秋粮收购工作的通知》〔国办发明电(1997)38号〕,中国人民银行要求有关银行认真贯彻执行本通知的有关规定,切实改进金融服务,确保粮棉油收购资金供应,进一步加强购销资金管理,合理控制现金投放。现就有关问题通知如下:
一、按照筹借收购资金责任制,及时安排收购贷款,确保粮棉油收购资金供应。
各地有关银行要会同主管部门和收购企业,对当地的秋季农副产品收购总值以及所需收购贷款和现金投放量进行分析预测;要按照在政府领导下的分级分部门筹措收购资金责任制的政策要求和农副产品收购资金筹集渠道,落实收购资金来源;各地农业发展银行要进一步加强系统内资金
调度,适时发放收购贷款,确保粮棉油收购资金供应;要督促收购企业采取有效措施,及时组织贷款回笼,压缩费用开支,减少不合理资金占用,严格按照收购资金责任制要求,筹措应到位收购资金;对各地财政、粮棉企业确实不能到位的资金,在坚持“分清责任、先垫后还、逾期扣收、
单独管理”的前提下,由当地农业发展银行按库贷挂钩的原则,视粮棉收购进度及时发放垫付贷款。
二、在粮棉油调销环节推广使用银行承兑汇票,减少资金占用,加速资金周转。
各地农业发展银行要采取切实有效措施,在粮棉油调销环节推广使用银行承兑汇票,大力发展承兑、贴现业务,使银行承兑汇票逐步成为粮、棉、油调销的主要结算方式。开户银行要主动引导粮棉企业在调销中采用银行承兑汇票结算。对调销粮棉油时采用银行承兑汇票结算的企业,主
销区的农业发展银行分支机构要优先给予承兑,主产区的农业发展银行分支机构要优先给予贴现,并适当简化调销票据的承兑、贴现手续。要推动粮棉油调销票据的流通转让,鼓励和支持政策性粮棉企业将调销中收受的银行承兑汇票,转让用于政策性业务支出。农业发展银行各分行要根据
辖内粮棉油调销票据承兑、贴现业务发展的合理需要,适时调整分支机构的收购贷款计划;开户银行要在上级行的承兑授权和下达的收购贷款计划之内办理承兑和贴现。为了进一步加强收购资金专户管理,各地农业发展银行要对粮棉油调销票据单独登记,并对企业转让银行承兑汇票的投向
和范围进行审查。各商业银行及其分支机构要通过扩大票据承兑与贴现,积极支持企业购进粮棉油的合理资金需要。人民银行总行对粮棉主产区单独下达再贴现限额,专项用于粮棉油调销票据的再贴现,并对这部分再贴现限额实行单独考核。各地人民银行要优先支持粮棉油调销票据的再贴
现。
三、要加大粮棉油调销环节的信贷投入,加强对调销回笼款的管理。
主销区的农业发展银行分支机构,要适时发放粮棉油调销贷款,支持企业和粮食部门按计划调入(购进)粮棉油,增加库存,保持合理的储备,以加快粮棉油调销进度,缓解主产区的库存压力,增加收购资金来源。各商业银行要对有市场、有销路的棉纺企业加大信贷投入,积极支持企
业补充必要的原料库存;要鼓励和引导棉纺企业使用国产原料;支持棉纺企业加快技术改造、结构调整的步伐,加速产品升级换代,以增强产品的市场竞争力;对棉纺企业进入交易市场采购原料,要积极给予信贷支持。各地农业发展银行要进一步加强对粮棉油调销贷款的管理,定期与收购
企业及其主管部门沟通,及时了解粮棉油调销进度和货款回笼情况;要协助企业积极采取增加调销货款回笼的具体措施,及时回笼调销货款;要切实采取防止收购资金流失的政策措施,对挤占挪用调销回笼款的,要按照有关规定严肃查处。
四、在确保粮棉油收购现金供应的同时,积极开展储蓄业务,增加现金回笼。
金融部门要与收购企业密切配合,确保农副产品收购现金供应。当地农业发展银行要根据各收购网点的收购进度,及时发放收购贷款,办理资金拨付;当地农业银行和农村信用社要根据旺季收购的实际需要备足现金库存,积极主动地提供必要的金融服务;当地人民银行要根据收购进度
,及时调拨发行基金,合理调配币种结构。在确保农副产品收购现金供应的同时,要积极开展粮棉油收购支付个人资金转存储蓄的业务。当地农业银行和农村信用社要抽调得力人员到收购现场及时办理农户储蓄业务,增加信用回笼。农业银行、农村信用社现场办理储蓄业务,必须尊重农户
的意愿,不得强行吸储,除代扣农业税外,不得代扣其他任何款项。
五、切实加强组织领导。
各地人民银行要根据本通知精神,会同有关金融机构,结合当地实际情况,研究制定具体的贯彻落实措施,切实加强组织领导,及时协调解决工作中出现的矛盾和问题。各地农业发展银行要加强对基层行和粮棉企业有关人员的银行承兑汇票业务知识培训;完善银行承兑汇票业务内部管
理和风险防范制度。各地农业银行和农村信用社到收购现场办理储蓄存单业务,要合理分工、相互配合,避免不正当竞争。



1997年10月16日