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大陆“婚前按揭房”如何归属的判例解读

张晓达 律师

2004年12月22日

一.大陆法院判例

2002年10月台商王先生在上海买了一套商品房，首付40万人民币,银行贷款40万人民币,并办理了产权证。一年后王先生与大陆张女士结婚，当时王先生所买的房产已升值至100万民币，婚后双方共同偿还贷款。2003年11月，夫妻双方因感情不和闹离婚，当时该房产的市值已经达到了140万人民币。双方在谈及房屋的分割问题时，张女士认为，该房屋目前的价值除去40万首付款以及王先生第一年支付的5万元还贷款之外，其他的部分属于夫妻共同财产,即140-40-5=95万,要求对这部分共有财产进行分割。而王先生则认为,该房产是自己的婚前个人财产.结婚后仍然归自己所有，因此不同意分割。后双方将此纠纷诉之法院。
法院经审理后，一审判决该房产为王先生个人财产，归其个人所有。而对于婚后夫妻双方共同偿还的银行贷款，王先生应将其中的一半偿还张女士。张女士不服，上诉到二审法院，最终二审法院维持原判。

二.婚前按揭房产归属问题分析

这里我们要讨论的“婚前按揭房产”，是单纯指夫妻一方在婚前以银行按揭方式购买（限为个人行为，排除夫妻双方婚前已有合意的共同购房行为，此时可能房屋已为双方婚前共有财产），婚后由夫妻共同偿还贷款的房产。实际上，上述案例的核心是如何界定婚前按揭房产，进而确定如何分割婚前按揭房产的问题。

财产分割是离婚中最容易遇到的问题，很多人对一项财产到底属于个人财产还是夫妻共有财产总是弄不明白，特别遇到房产时就更加复杂了。买房从签合同到付首付、办理银行按揭贷款，再到办理产权证、偿还到款要经历很长一段时间，一个人很有可能在这期间结婚又离婚，上面的案例便是其中一例。那么此时婚前按揭房产到底如何归属呢？

1.法律对一般婚前财产的原则性规定

大陆现有的法律法规没有就婚前按揭房产的分割问题做出明确的规定，只是就一般的婚前财产的分割做出了规定，即除夫妻双方另有约定外，婚前个人财产属于夫妻一方所有，并且婚前个人财产并不因夫妻双方婚姻关系的延续而转化未个人财产。这里尤其要提醒大家注意“婚前个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财”这一点，因为在2001年大陆修订《婚姻法》前，最高人民法院的司法解释曾经有过明文规定：婚前个人财产经过4年或者8年后可视为夫妻共有财产，但现在的法律对此问题做了重大改变。

2.剖析婚前按揭房产的分割

上述对婚前财产分割的原则性规定，套用到婚前按揭房产的分割上即可理解为“一方在结婚前购买的房产属于一方婚前个人财产”，然而仅凭此理解仍然会让人疑惑重重，需要进一步剖析：

（1）何为“婚前”？何为“婚前购房”？

从上面的分析不难看出，婚前按揭房产的分割中有两个关键的时间点：一是“婚前”到“婚后”的时间点；二是“购房”时间点，即什么时候开始算是购买了房产。
对于前者，答案很简单，鉴于在大陆通常情况下结婚需要进行登记才被视为合法婚姻，因此，夫妻双方自大陆民政部门领取《结婚证》之日可视为“婚前”到“婚后”的时间点，而其他诸如订婚、举行婚礼等时间点都不具备法律上的意义。

对于后者，比较困扰，在购房一系列的过程中到底哪个才是“购房”时间点？例如：在婚前签了购房合同，付了首期款，婚后才进行按揭贷款，并办了《房产证》，那哪个才是“购房时间点”？
有人认为，鉴于房产在法律上属于不动产的范畴，而根据大陆相关法律的规定购房人真正获得所购房屋所有权的时间点为办理完房屋的过户手续，取得《房产证》之日，因此，认为获得房屋产权证书之日为即为“购房”时间点。还有人认为，判断这一问题关键是看房价款是在婚前以个人财产支付，还是婚后以共同财产支付的。
实际上，上述观点在理解“购买”这一概念时过于狭隘了，因此由此得出的结论也有失偏颇，考虑到购房的目的性以及购房整个过程的关联性，应当以签订购房合同的时间为“购房”时间点，签订合同时最能反映“购房”这一行为的性质。

（2）按揭购房过程中各方的法律关系如何？“共同还贷”如何补偿对方？

婚前个人所购房屋为个人财产已确定无疑，然而如果是婚后夫妻共同偿还的贷款，难道不会对房屋的所有权产生任何影响么？有人提出过这样的观点：在偿还完所有银行贷款前，应当将房产权分时段分割为婚前婚后两部分，婚前个人支付的房价款获得相应比例的婚前房产权益，这属其个人财产；而婚后双方共同偿还银行贷款获得婚后房产权益，这部分是夫妻双方的共有财产，应作为夫妻共同财产进行分割。
在弄清楚这个问题之前，应当先弄清按揭购房各方的法律关系，即购房人、出卖人（如开发商）和贷款银行三方的关系。简单地说，购房者与开发商是房屋买卖关系，而购房人与银行则是房款借贷关系。当购房人与开放商签订了购房合同，并在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划入了开发商帐户，同时也办理了房产证后，购房合同双方都已经履行完了合同义务，双方已经结束了购房合同的关系。在此之后，购房人向偿还银行借款的行为，属于购房人与银行因贷款行为而产生的债券债务行为，并不影响所购房屋所有权的归属。

如果婚后夫妻双方共同偿还了银行贷款，可以理解为是用夫妻共有的财产偿还了一方的个人债务，因此，离婚时欠款的一方应当将夫妻所共同偿还贷款的一半补偿给另外一方，这正如文章开头所引用判例中法院最终的判决一样。

联系方式：dadaxtw@yahoo.com.cn


云南省昆明市人民政府


昆明市人民政府关于加强石安高等级公路交通管理的通告
　（１９９１年８月２０日　市政府
　以昆政复〔１９９１〕３３号文批准）


　　为加强石安（石林至安宁）公路交通管理，保障道路交通安全畅通，减少交通事故，充分发挥高等级公路在我市现代化建设中的作用，根据《中华人民共和国道路交通管理条例》（以下简称《条例》）及公安部《高速公路交通管理暂行规则》（以下简称《暂行规则》）的规定，结合实际情况，特通告如下：


　　第一条　凡驻石安公路沿线的单位和个人以及进入石安公路的各种车辆和人员，必须严格遵守《条例》、《暂行规则》和本通告，服从市、县区公安交通管理部门的管理。


　　第二条　昆明市公安局交通警察支队是石安公路交通管理的主管机关。


　　第三条　石安公路安宁至关上上路段为双向行驶一级公路。中心隔离带两侧依次为小型机动车道、大型机动车道、慢车道、车辆和行人应按下列规定分道行驶：
　　１、小型客车在小型机动车道内行驶；
　　２、大型客车、货运汽车、轮式专用机械车、农用机动车以及二轮、侧（后）三轮摩托车在大型机动车道内行驶；
　　３、拖拉机（含手扶拖拉机）、轻便摩托车、非机动车（含畜力车、人力车）在慢车道行驶；
　　４、行人在两侧慢车道外的硬路肩内行走。


　　第四条　石安公路关上至小石坝路段为双向行驶机动车专用道，中心隔离带两侧依次为小型机动车道，紧急停车带。拖拉机（含手扶拖拉机）、轻便摩托车、非机动车（含人力车、畜力车）、行人、牲畜等，严禁进入本路段。进入本路段的车辆按下列规定分道行驶：
　　１、小型客车在小型机动车道行驶；
　　２、大型客车、货运汽车、轮式专用机械车、农用机动车以及二轮、侧（后）三轮摩托车在大型机动车道行驶；
　　３、紧急停车带仅供在行驶中因发生故障需要临时停车检修的车辆及执行抢险救护等任务或勘察事故现场的车辆使用。


　　第五条　石安公路小石坝至石林荫道路段为以向行驶二级公路，中心分道线两侧依次为快车道、慢车道、硬路肩。车辆和行人按下列规定行驶：
　　１、小型客车、大型客车、货运汽车、轮式专用机械车、农用机动车以及二轮、侧（后）三轮摩托车、方向盘式拖拉机在快车道行驶；
　　２、手扶拖拉机、轻便摩托车、非机动车（含畜力车、人力车）在慢车道行驶；
　　３、行人在路肩内行走。


　　第六条　小石坝至石林路段未漆划快、慢车道的，车辆和行人须按下列规定分道行驶：
　　１、小型客车、大型客车、货运汽车、轮式专用机械车、农用机动车、二轮、侧（后）三轮摩托车、方向盘式拖拉机在中心分道右侧三点五米内行驶；
　　２、手扶拖拉机（含方向盘式小拖拉机）、轻便摩托车、非机动车（含畜力车、人力车）在中心分道线右侧三点五米外至六米内行驶；
　　３、行人在路肩外边沿向里算起的一米内行走。


　　第七条　机动车进入石安公路后按限速标志规定的速度行驶，在无限速标志的路段行驶时，最高时速暂限定如下：
　　１、在安宁至关上一级公路段行驶的小型客车为八十公里；大型客车、货运汽车为七十公里；汽车带挂车、半挂车、二轮、侧三轮摩托车为六十公里，后三轮摩托车、农用汽车为五十公里；方向盘式拖拉机、轻便摩托车为三十公里，手扶拖拉机、轮式专用机械车为十五公里。
　　２、在关上至小石坝汽车专用道路段行驶的小型客车为九十公里；大型客车、货运汽车为八十公里；汽车带挂车、半挂车、二轮、侧三轮摩托车为七十公里；后三轮摩托车、农用汽车为六十公里。
　　３、在小石坝至石林二级公路路段行驶的小型客车为七十公里；大型客车、货运汽车为六十公里；汽车带挂车、半挂车、二轮、侧三轮摩托车为五十公里；后三轮摩托车、农用汽车为四十公里；方向盘式拖拉机、轻便摩托车为三十公里；手扶拖拉机、轮式专用机械车为十五公里。
　　４、机动车通过路口、村庄，时速为二十公里。
　　５、车辆行驶中，遇雨、雪雾天视线不清时，时速为二十公里，并须开亮小灯，示宽灯、防雾灯。
　　６、警车、消防车、救护车、工程抢险车执行任务时，在确保交通安全的原则下，不受上述行驶速度的限制。


　　第八条　在大型机动车道内行驶的车辆如需超车时，在不妨碍小型机动车道的车辆正常行驶的情况下，可以借道超车。超车前须开亮左转向指示灯，超车后须开亮右转向指示灯。驶回原车道正常行驶后即关闭转向指示灯。
　　在小型机动车道内行驶的车辆如需抵速行驶或遇后车超越时，须先开启右转向指示灯，确认安合后再换车道进入大型机动车道行驶或让行。


　　第九条　从立交桥、迂回道、匝道、便道进入石安公路的车辆，须遵守支路车让干路车先行的规定。
　　车辆驶入石安公路时，应当按进口预告指示标志进入与进口相接的车道，迅速提高车速并驶入相应车道。
　　车辆驶离石安公路时，应当按出口预告指示标志进入与出口相接的车道，减速行驶。


　　第十条　机动车在石安公路上一律不准倒车或者随意穿越中心隔离带，不准进行试车或驾驶教练，不准在立交桥，迂回道、匝道上超车。严禁车辆原地掉头，各种车辆一律按规定方向行驶，不得逆行或压线行驶。确需掉头的须从立交桥迂回道绕道行驶。


　　第十一条　机动车在石安公路行驶中，非确需紧急停车或因发生故障不能行驶时，不准随意停车。确需停车时，必须将车驶离车行道，停靠在公共汽车站牌附近的路宽处或紧急停车带内的右侧路肩上，并按《条例》规定设置警告标志或开启危险（应急）信号灯，严禁在车行道上修车。
　　机动车辆修复后需要新返回车行道时，应当先在紧急停车带或路肩上提高车速，进入车行道时，不准妨碍其它车辆的正常行驶。


　　第十二条　机动车左转弯或掉头须开亮左转向指示灯，以不妨碍相对方向车辆正常行驶或确保安全的前提下，方可在准许左转弯的路口或中心隔离带开口处通过。


　　第十三条　履带式车辆不准进入石安公路行驶。运载超宽、超重、超高、超长（含不可解体的）物资的车辆，须事先经公路管理部门和公安交通管理机关批准，并按指定的时间、路线、时速行驶。


　　第十四条　自行车、人力车、畜力车左转弯或掉头，以及横过路口或中心隔离带开口处时，须下车推行或牵引牲畜通过，不准妨碍机动车通行。


　　第十五条　行人须在慢车道或硬路肩内靠边行走。严禁行人斜穿或在机动车道内行走。横过车行道须走地下人行通道和人行横道；在没有人行横道的路段，行人应注意了望，避让车辆，在确保安全的情况下对直通过，严禁在车辆临近时突然横穿。


　　第十六条　遇有交通警察出示停车示意牌或示意停车的手势时，任何车辆必须靠边停车接受检查。
　　除执行任务的交通警察外，禁止其它部门（单位）和任何人在石安公路上设置检查站，拦截、检查车辆。


　　第十七条　任何单位和个人未经公安交通管理机关批准，不准占用石安公路或在公路两侧留地范围内建房搭棚、摆摊设点、停放车辆、堆物作业、挖沟引水、积肥制坯、放牧牲畜、打场晒粮和进行其它妨碍交通的活动。
　　公路管理部门为维修道路需临时占用、挖掘石安公路时，须与公安交通主管机关协商，共同采取维护交通的措施后，再行施工。
　　其它单位和个人需要挖掘石安公路时，除按规定办理有关手续外，须经公安交通管理机关同意。


　　第十八条　车辆在石安公路上因故障不能离开车行道或发生交通事故时，驾驶员和乘车人必须迅速转移到右侧路肩边缘上，并报告辖区交通警察大队及附近执勤的交通警察。


　　第十九条　凡违反本《通告》的，按《治安管理处罚条例》和《道路交通管理条例》的规定处罚。
　　机动车驾驶员违反本《通告》的，处警告、五十元以下罚款，可以并处吊扣六个月以下驾驶证；情节严重的，处五十元以上二百元以下罚款，可以并处吊扣六个月以上十二个月以下的驾驶证。
　　行人、乘车人、非机动车驾骑人以及其他人员违反本《通告》的，处五元以下罚款或警告。


　　第二十条　凡在石安公路上发生的交通肇事，按《昆明市关于贯彻中华人民共和国道路交通管理条例补充规定》第六章“交通肇事处理原则”处理。因违章行驶（走）造成事故的，按以下原则处理：
　　１、行人或非机动车驾（骑）人员违反本《通告》，违章乱穿公路或违章进入快车道而造成自身伤害和财产损失的交通事故，一切后果由行人或非机动车驾（骑）人员负现。正常行驶的机动车一方不负责任。
　　２、机动车违反分道行驶规定或逆向行驶造成交通事故的，从重追究驾驶人员的责任，经济损失一律由违章车辆一方负责承担。


　　第二十一条　石安公路沿途各县区、乡镇政府及办事处，要加强对本《通告》的宣传，切实教育辖区单位和人员认真执行并遵守本《通告》，积极维护交通安全。


　　第二十二条　本《通告》未涉及到的其它事项，按现行交通法规及《治安管理处罚条例》执行。


　　第二十三条　本《通告》具体执行中的问题，由昆明市公安局交通警察支队负责解释。


　　第二十四条　本《通告》自公布之日起施行。